2017年6月5日 星期一

蘋論:「居屋」變「炒房」的荒誕與危機 - 盧峯

FateAndTheFuture : 樓價暴漲敵原因就是通貨膨脹。通貨膨脹就是全球的政府大量增加貨幣供應,大量增加信貸,大力壓低利率。

以前在法定貨幣還需有黃金作底押的時代,貨幣量增加帶來的通脹,很快就會令市場發出兩個警號。第一就是利率會上昇。第二就是金價會上昇。利息和黃金都是人民可用來逃避通脹的渠道,保存辛苦得來積蓄的購買力。利率和金價上昇,人民的資金就離開金融體系,轉移到不受政府控制的實物貨幣身上(*),政府就被逼要修緊法定貨幣和信貸的供應,通脹自然就會回落。


(*)金本位制度下,銀行的存款實際上就等於黃金,因為法例上銀行有多少存款就應該有相等的黃金儲備。
可見在金本位的時代,政府不能長期把市場扭曲。政府多發貨幣就是把市場扭曲。但很快市場就會發出警號,政府的這個扭曲市場的行為就立即要停止,因為人民的資金迅速響應市場的警號,移師到黃金或高息存款上,通脹很快被逼回落。整個調整過程既迅速,又不會出現任何資產泡沫。


金本位時代,通脹只帶來利率和金價上昇。但兩者都不是泡沫,因為金和與金掛鉤的貨幣都不是投機的工具。兩者都是貨幣,而貨幣只有兩個用途(作交易,和作儲蓄之用)。相反,信貸就是投機,因為有風險,而沒有實物作底押的票據,或沒有足夠黃金儲備的票據,才有風險,才是投機。


從此可見,泡沫之形成必須牽涉『信貸』或『槓桿』的因素。而信貸又牽涉到『負擔能力』,換言之,借了錢的人有沒有能力償還。所以,樓市,債市,股市,都是典型的投機產品,都會形成泡沫,因為與信貸和槓桿都是息息相關。


結論就是,如果政府沒有廢除金本位,沒有以單靠信貸作為基礎的法定貨幣,來取代實金本位(實物)貨幣,雖然信貸的超速增長會帶來短暫的經濟收縮期,但絕對不會帶來資產泡沫,尤其是樓市泡沫。樓市泡沫不但止使受害者破產,更嚴重影響民生,因為衣食住行都是人民的基本必需品





即使黃金不再是法定貨幣的儲備,黃金仍然可以發揮其抗衡資金氾濫功能,貨幣一寬鬆金價即上揚。為了堵塞這個流洞,政府卻設了電子期金交易以取代實金交易,方便政府幕後控制金價,避免人民把貶值的錢換取升值的黃金,然後引人民的錢到有利於金融勢力和政府的股市和樓市去,最終形成資產泡沫。到時人民的資產化為泡影,那對政府也有利,因為人民的『錢』就是政府所欠人民的『債』。人民的錢不見了,也就等於政府欠它的債一筆勾銷

蘋論:「居屋」變「炒房」的荒誕與危機 - 盧峯
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已近全面失控的樓市大概再不能用修修補補式的「辣招」來調控,下任政府有必要考慮更根本、更釜底抽薪的做法解決居者冇其屋、居住難的大問題。
 

說樓市全面失控絕對沒有半點誇張。先看近幾天的一些消息及成交個案。前兩天,落成近二十年的旺角居屋富榮花園錄得一宗癲價成交,有買家以近九百萬的價錢買入一個實用面積不到六百呎的單位,創下居屋歷來最高價紀錄。諷刺的是,居屋計劃原來是政府資助市民安居樂業的計劃,可計劃現在同樣變成炒家圖利的捷徑,令不能申請公屋的普通入息家庭及年輕人連入門上車的機會也變得越來越渺茫。而當「居者有其屋」計劃變成「炒者有其利」項目時,怎能不令人覺得香港樓市在炒家及資金不斷追逐下已被嚴重扭曲以至失控。

再看一些基本因素。2012年開始,現屆政府多次推出辣招管理需求,希望令樓市降溫。當時樓價約為香港家庭入息中位數1415倍。按國際標準,樓價達到每年入息中位數五倍已算是極難負擔,有泡沫的意味,15倍大概不能或不該用難以負擔這四個字了吧,因為差距已大得難以想像。五年以後的今天,政府推出一次又一次辣招,不停為調控政策加碼加力,可樓價依然停不了上升。現時樓價與入息比率已升至18倍。換言之,一個普通家庭得十八年不吃不喝不花一毫錢才能買入一個500呎左右的中小單位。人生有多少個十八年,還得不吃不喝十八年!新加坡跟香港同樣是地少人多的城市,樓價也相當高,可人家的負擔比率還不到5倍。相比之下香港樓市怎不像「脫軌列車」。 

如此「瘋癲」的市況說明了兩個事實。其一是政府調控樓市的多輪辣招效果甚微,不但起不到冷卻樓市的效果,而且每一記新招的成效越來越小,越來越短暫。首次引入高印花稅辣招時樓市好歹冷靜了幾個月,樓價甚至有輕微回順。到15年再出招效果已不顯著,不到幾個星期樓價就回復升勢,樓市又再發飆。

到去年底及上個月政府再出招收緊印花稅措施,規定港人炒家及一契多伙買家不能豁免高額印花稅。很可惜這些新招恍如「泥牛入海」,沒有產生甚麼效用,樓價繼續猛升,近期已連續多個星期創新高,根本看不到任何調整迹象。

其二是當樓市完全由投資、資金主導的時候,最終用家或首次置業者根本無計可施,只能永遠behind the curve,眼睜睜看着自己的購買力、收入跟樓價的差距越來越遠。試想想當二手居屋也得900萬才能上車,月入3萬元的家庭如何籌集到首期,如何應付得了供款。而當政府的甚麼首置、居屋以至綠置居定價仍跟市價掛鈎時,買家、小業主越窮越見鬼的困境怎麼可能打破呢? 

北水高價搶佔市場
何況目前在香港市場活躍的炒家、資金不少來自內地,看看中資地產商如何以超高價搶地,看看中聯辦官員如何以「港人」身份掃入單位就明白香港年輕人、「無殼蝸牛」面對的是財源更大、資金更雄厚的內地炒樓集團,他們為了搶佔市場常不惜以超高價入貨,人為的提價,藉此迅速擴大公司的規模及資產值。這樣的不公平競爭下,香港的住宅單位港人怎麼還可以住得起、住得到!

面對這兩個新的困境,政府已不能再倚靠加辣或再推出控制需求措施應對失控的樓市,它顯然應該考慮更根本、更激進的對策,包括改變市場的遊戲規則,例如把居屋、新的首置居切割成另一個市場,不再跟一般的私人樓宇市場掛鈎,以確保政府的資助落在解決市民居住需要上而不是變成資助業主炒樓圖利上。又例如像立法會議員姚松炎建議那樣把投資權與居住權分開,政府的資助房屋只讓申請人得到居住權,不擁有物業,確保居屋單位落在真正用家手中。當然還可以參考新加坡的組屋模式,讓居屋、綠置居等成為另類市場,只能由合資格港人買賣,不能公開轉售,以減少資金追逐下的扭曲。
 
改變樓市遊戲規則當然是重大轉變,當中難免引發各種各樣的震動。但樓價失控,樓市泡沫已成了香港的「非常危機」,面對非常危機當然得用非常方法解決!