2011年9月18日 星期日

(三) 不買樓就等於沽空的“妙論”

早前發表的“金太貴﹖不如說樓太貴吧 ”引起一位朋友的反駁。他引述了以下的這段“妙論”﹕【明報專訊】陸東: “在香港生活、工作,就是認同香港的前景,如此若有能力而不擁有自住物業,其實是「沽空」行為,非常危險!”

陸東認為如果現時不買樓就等於拋空樓市,意味著小弟的立場極為危險。就讓我們嘗試發掘出這個“妙論”的理據吧。

首先要知道什麼是“沽空”。這其實是一種高槓桿的投機手法。投機者看淡某個市,覺得未來的價格會跌,因此希望以小博大,利用借來的錢(margin)的形式來首先沽售還未擁有的貨。如果他是眼光獨到的話,就得以小本獲取大利。當然,如果他看錯了市,那就遭殃了。如果價格不跌反升,他就被迫要斬倉賠錢。如果他還不認輸要繼續持倉,那就要補倉,不斷的增加 margin,直到個市扭轉,或至到他的資金竭盡為止。

在現行高企的樓市,不買樓,不入市,不“上車”,是否可以比喻沽空呢﹖如果錯誤看淡了樓市,是否日後就要被迫以任何價錢都要買呢﹖如果不買又是否等於沒有棲身之所呢﹖如果樓價真的不斷狂升,是否租金亦一定會跟隨,使沒有樓的人租不起樓呢﹖

首先細看樓價不斷上升的這個假設吧。樓市的週期性升跌是反映銀行信貸的鬆緊情況,和政府的貨幣政策鬆緊情況。簡單說,樓市若要升就必需要銀行和政府的政策配合,大量放寬銀根。現時全球就是處於這個狀況,樓價之高企就是過去幾十年信貸膨脹的後果。

今天全球的經濟危機,以至政治危機,又是什麼導致的呢﹖不是債務氾濫嗎﹖不是國家所欠的債已達到不能償還的境界嗎﹖不是全球銀行的壞帳促使政府要注資來吸納嗎﹖美國今天房屋市場的不振不是過往太寬鬆的銀行貸款,導致“次按”的問題出現嗎﹖今天Obama政府什麼措施都不能使樓市復甦就是這個理由。

樓市不可能一枝獨秀的。樓市和股市都是反映國家和全球經濟的狀況的。美國和歐洲經濟疲弱,亦會使靠出口的中國經濟受影響。雖然中國短期可以靠基建投資來減輕來自歐美的影響,但不能長久下去。香港雖然口口聲聲強調可以背靠祖國,但祖國的資金要來的已經來了。今天高企的樓價亦已經反映了這個事實。從或然率 (Law of Probability) 的角度看,今天香港的樓價繼續升還是會向下走,那個方向更有可能發生呢﹖

樓價和股市都只能配合整體經濟狀況。若要今天香港的樓價再上升的話,就要本地經濟再極速起飛才可以。有些樂觀人士會指出,國內同胞“大把水”,香港再起多幾十萬個單位都會被搶購一空。但事實不是如此。今天國內的銀行也開始收緊借貸,國內同胞的水源就要受到節制。

租金亦都只能反映整體經濟狀況。樓價之所以能高企全因政府和銀行“放水”來托著。但祖金就沒有這個優惠,上升空間只能憑打工仔的薪酬而定。若果今後他們的加薪幅度像七八十年代的大和快,租金才可以升。租不起貴樓的,只好祖教便宜的,或索性回家跟父母住,或搬到深圳廣州去,或租住舊樓的分割房間,或輪候公屋,等等。總言之,租金不能長期脫離現實。

現時樓價高企,很大部份原因是有人買樓作投資或投機之用。這些業主亦要顧慮到資金的回報。短暫丟空作名牌手袋皮鞋嬰兒奶粉貨倉之用還可以。但長期用來養蟑螂就太不化算了。不要忘記,空置的樓也要繳交管理費,還需要維修。樓價長期高企,脫離一般人的購買力,亦會引來民怨,向政府施加壓力,逼使政府盡快要建居屋。這樣也對樓價有負面的影響。

就算樓價不斷上升,亦不等於不買樓,個人的儲蓄就不能保值。當然,把儲蓄放入銀行就一定會“榨都無得剩”,而買基金股票人壽保險,亦只不過是幫助人家發財。但是,堅決不買樓的人一般都懂得買實金來保值。而金價長遠來計絕不比樓和股遜色。要知道,不論金,樓或股票,都只不過是用來保值的工具,不是用來發財的捷徑。而最能保值的也就是黃金,因為樓和股都容易受到政府和財團的操縱。樓和股都依賴他人的誠信,唯獨黃金不是 (Gold is nobody’s liability) 。

股票可以多發,銀紙如是。樓也可以多建,例如政府起居屋。樓價亦受很多不受自己控制的外來因素影響。美孚新村就是個好例子。原本好好的環境就晴天霹靂被發展商把環境破壞,使該些單位的價值急跌。政府還可以在附近建骨灰場,建堆填區,等等。對面的樓亦有機會從建,起得更高,遮擋了你的“遠景”。日久了﹐區內或大廈內的居民質數又有可能下降﹐這樣亦使樓的價值下跌。如果閣下不幸買了這些樓就血本無歸了﹗如果是租住的話,可以隨時話般就般,自由自在得多﹗

總的來說,(1) 選擇不買樓,而用儲蓄定期的購買實金,絕對不用擔心沒有棲身之所。(2) 還未有足夠積蓄的年輕人,亦不應該強行借錢來買樓,免得背上一身債。“後生仔” 應該能屈能伸,跟父母居住多幾年,慢慢積蓄,定期購買黃金。現時銀行的簿仔金容許以一錢為單位購入,積累了夠一兩就可以取出來到利倡換粒實金。(3) 至於沒有積蓄的貧窮一族,怎樣都買不到樓的,唯有輪候公屋。他們也不用愁,因為如果是永久居民,輪候時間不會太長。一旦入住了公屋就可以終身受惠,更窮的話政府還慷慨免你租金,可以白住一世。(4) 有小量積蓄的,退了休,又想住得舒服一些,可以搬到廣州去。現時很多香港小市民也已經這樣做。陸東的“妙論” 似乎不能成立。