成也地產﹐敗也地產 ; 成也金融﹐敗也金融
《Land and the Ruling Class in Hong Kong 》《土地與香港統治階級》《地產霸權 》《誰控制了香港》- 作者: Alice Poon 潘慧嫻
(http://www.books4you.com.hk/29/pages/page8.html)。
https://en.wikipedia.org/wiki/Land_and_the_Ruling_Class_in_Hong_Kong
https://www.hkbookcity.com/showbook2.php?serial_no=217756
治權力與國家分不開。底層民眾要日做夜做，因為生活所需完全由地主掌握，一定要依賴這群地主。能夠掌握土地，即能夠掌握人民。
她嘗試從地產商的架構和發跡史解釋為何出現壟斷。首先，她認為現在的地產巨頭大多少擁有兩個行業，兩個行業也甚少出現競爭，包括她點名的李超人氏、李兆基氏、郭氏、鄭氏、包氏和嘉道理家族。
如何發跡？
我覺得最有趣的部份莫過於陳述這些巨頭的發跡史，由於資料較多，有興趣的讀者可以找原文閱讀。從正面一點看，就是了解如何「獨具慧眼」，「看準時機」，「果段下決定」，從而一步步置富。簡單勾勒一下時序：
1940年代：內地難民湧港。
1950至1970年代：工業發展，加上人口暴增，住屋和工廈需求急切，地產商就不斷建樓賺錢。
1960年代：(1)私人分層工廠大廈陸續落成。(2) 六七暴動，人心不穩，樓價大跌，又是「獨具慧眼」的地產商人買地的時機。
1970年代：(1) 英國外資看見內地政局不穩，漸漸從香港撤資，本地創業家又乘著難得的機會接手。(2) 同時，地產公司上市集資。(3) 同時，新界要發展，地產公司 (尤其是新鴻基和恒基) 大舉買入農地和換地權益書(land exchange entitlements)。
1984年：中英聯合聲明簽署，訂明每年賣地不多於50公頃。本來控制殖民政府不要胡亂賣地，結果變成土地供應大減的因素。
1980年代至1997年：樓市上升，加上開放改革，資本滾滾來。樓宇，有買貴，沒買錯。
回歸後：(1) 金融風暴。(2) 停止賣地。(3) 八萬五政策取消；孫九招出台，停止興建居屋。
這些都令地產巨賈得益，住不來公屋，就要去私人市場買樓。
簡而言之，土地發展商、銀行和政府共同製造高地價。而香港大部份業主就做了共謀 (參看今期《讀書好》羅永生的訪問
如何看「八萬五政策」？作者認為這不是樓市爆破原因，捍衛聯繫匯率令利息大幅抽高才是主因。隨後的孫九招是再一次鞏固大地產商的措施，遠多於穩定中產人士生活。
土地「供應」是甚麼一回事？
我們每一天都接觸香港的土地，為何像豬牛羊那般需要供應的呢？現時香港的土地儲備來自政府、市建局和港鐵。拍賣就是公開競投。而市建局和港鐵就會跟有意投標的公司商討，準則是地產商的財政實力和過往紀錄然後決定土地誰屬，所以並非全部透明。這些土地和可建面積通常大得很，只有有實力的才能付鈔，結果又是大地產商得益。財力雄厚，令他們更有能力投得黃金地段。對它們而言，這無疑是個良性循環。
為何土地可以那麼便宜，地產商又可以賺得那麼多？
另一種建樓途徑是改變土地用途。通常是由農業轉為住宅或商住。申請後先要由地區的地政署、城規會、路政署、機電工程署、環保署等部門提供意見，之後地政署會把意見轉達至地區地政會議(District Land Conference)審批，得到批准後，地政署會指示申請者如何更改。如果接納更改細則，地政署會發放一封信確認，及通知補地價(premium)價錢，有效期為半年。
奧妙在於如何釐定補地價。價錢是改變土地用途前後的價值差異。首先，農地土地價值一般很低。第二，價錢是由發展商和政府多次商討才決定，通常較政府原先提出的低。其他公司不能在這時候競爭。第三，發展商可以控制申請的時機，在市道差的時候入紙，從而降低價錢。第四，發展商會等到周邊基建完成時才申請，提高日後的利潤。
About the author (2022) 作者: 潘慧嫻
潘麗麗在香港出生並接受教育，她從小就閱讀金庸的武俠小說和武俠小說，這些小說都以中國遙遠的過去為背景。 這激發了她對中國歷史的終身興趣。 寫舊中國歷史小說一直是她的夙願。 她是暢銷書中文版《土地與香港統治階級》的作者，該書榮獲2011年香港圖書獎。 《加拿大書評年鑑》於 2007 年將原版英文版選為編輯選擇（學術）。她目前居住在加拿大不列顛哥倫比亞省里士滿。
據書評稱，截至2010年12月，已出版不到6個月，繁體版已重印7次，至第8次印刷。第一個繁體中文版也包含第一個英文版中未出現的修訂和更新資料。
洪Sir在《蘋果日報》的專欄中表示，繁體中文譯本出版後，「地產霸權」作為描述香港房地產大亨的術語而流行起來。
英文原版被加拿大圖書評論年鑑 (CBRA) 評為加拿大圖書。CBRA「成立的目的是為加拿大人提供每年在加拿大出版的所有英語和加拿大人撰寫的學術、參考、貿易、兒童和青少年書籍的評估指南。」
2011 年，廣州的《南方都市報》也對繁體中文譯本進行了審閱，標題為《到了哪裡？ （直譯：「誰控製香港？」）。由於《南方都市報》的發行方南方傳媒集團是國有媒體，深圳的一位院士也將這篇評論解讀為中央政府對富豪本身的意見。根據書評，簡體中文版的一些章節被被刪除。
