2011年12月27日 星期二

香港樓價指標與金價相比 - 更正﹗

本人於10月15日,發表的文章“香港樓價已脫離了整體經濟”,所用的圖表,錯誤地處理樓價和黃金的比例。正確應該是樓價指標除以金價,但本人則用金價除以樓價指標,得來就是怪異的現象﹕當其他比例(杜指-黃金,恆指-黃金)都向下,樓指竟然呈現相反走勢。當時沒有細心再了解問題,反而匆匆地解釋為地產過熱。實在太過疏忽了﹗現今只好把事情弄清,希望大家原諒﹗

以下是樓價指標的圖表(截至2011年11月)﹕樓價指標由差餉物業估價署提供

以下就是當時刊載的圖表﹕走勢的向上是反映金價比樓指上升,即等於金價升而樓價跌。

以下這個圖表才是反映樓價指標相對黃金﹕

走勢的向下,是反映香港樓價,以黃金計算,跌了不少。雖然以港元計算,樓價已超越1997的高峰(請看第一個圖),但因為港元對黃金貶了值,樓價上升只不過是帳面的升值,證明買樓不能保值。買黃金好得多了﹗

再說,一般人以為買樓起碼可以自住,可省了租金。但如果我們再加上其他的經費,佣金,稅項,折舊(耗損)的撥備,管理費,和支付的按揭利息,買樓不勝過租樓,還犧牲了一大筆的機會成本(Opportunity Cost)。